中國經濟網北京5月20日訊 華遠地產股份有限公司董事長任志強19日在華爾街日報中文版撰文稱，支撐房地產發展的基本要素并未根本改變，長期持續下降幾乎是不可能的，真正的拐點是降價也無人購買，早上蔬菜的價格與晚上的不同只能叫調整或策略。

　　文章全文：

　　去年底和今年初，我都向開發商發出過風險警告：別以為今年還會像去年一樣保持高增長。如果再按去年的預期制定企業的戰略和增幅是很危險的。今年不可能持續去年的增幅的，尤其要注意城市與市場的分化。過去的城鎮化是所有城鎮的人口都流入，但現在的城鎮化是有的人口流入，有的人口流出。特別是限購政策、戶籍制度影響到人口的流入；產業政策調整影響到就業；資源價格和存量變化影響到預期；公共資源差別影響到吸引力等。

　　歷史庫存的增長與年度銷售量的對比也在惡化，改變了部分城鎮的供求關系，不同城鎮的土地供給也存在余缺差別。先期指標決定著后期供應，通常投資連續高增長之后會有調整，今年的增幅會大大下降，差別會在城市間更加明顯。

　　但支撐房地產發展的基本要素并未根本改變。一是中國經濟仍將保持7%至8%左右的較高增長；二是城鎮化率仍處于高增長期。特別是政府已明確要加速城鎮化的發展，促進城鎮化率提高的改革；三是人口結構中家庭分裂加速。適齡結婚的人口高峰仍在持續（23歲年齡人囗的最高峰在2015年），人口老齡化加速，也讓家庭分裂加速，第五次與第六次人口普查的數據中一代人為家庭獨自居住的比例從27%增長到38%；四是消費結構的變化，2011年時商品房銷售額第一次超越了食品銷售額，2013年二者差距超過了30%，家庭消費中吃的比重下降，住的比重上升并加速。當收入提高后吃的消費增幅遠低于住的消費增幅，但與國際相比，住的比重還有三倍的增幅余地，這也是消費文化的改變。

　　有人在高喊“拐點”論。什么是“拐點”？是否可以用較長期持續下降定義？但上述基礎未變時，長期持續下降幾乎是不可能的，真正的拐點是降價也無人購買。早上蔬菜的價格與晚上的不同只能叫調整或策略。有人在高喊“泡沫全面破了”，因為已經供過于求，需求已經滿足了，并且用人均面積量為依據，并說有大量空置。但為什么價格合理調整的市場會出現日光盤？當價格隨市場中的供求關系調整時，只要有銷量就是有需求，無論漲跌。

　　已購房的空置在不同城市是意義不同的。如三、四線城鎮的空屋，許多是戶籍地的根，但勞動力流入了大城市。也有人用所謂的“千人（開工）套數”為依據做國際對比，卻忽略了生產周期因素。中國每年的竣工量僅為開工量的27%左右，其中還有約30%以上的保障類住房，北京市則大于50%，實際的商品房占家庭戶數的比例就只有3%左右。還有人用庫存與銷售量對比來計算消化期，卻忽略了領取銷售證之后的可銷售面積并非已竣工面積，要一、兩年后才交房，但銷售量卻可能在一個月內發生巨大變化或成倍增長，可能在短期內改變去化周期。

　　銀行個貸政策對市場的影響遠大于限購政策。從0.75到1.1倍的利率變化會影響約25%的可支付能力，會大大提高購房的實際成本。甚至當房價下降時，實際購買成本仍為上升，讓實際房價仍在增長。長周期放貸也會占壓資金，嚴重影響到開發商的現金流，過度擴張的開發商在市場發生變化、增幅大大下降時，必然會出現斷流，而不得不用價格換流量。但并非普遍。一至四月的下降是與去年同期的高增長相比的。絕對銷售面積仍是歷史上除去年之外的最高量，而且開工量的下降則在調整后續的供求關系，也必然在后期影響價格。

　　泡沫形成的原因大約有幾類：一是政府強調的投機泡沫，這在限購與限貸政策調整中擠壓了；二是貨幣政策造成的泡沫，這也在首付提高中和緊縮調整中壓縮了；三是土地供給壟斷的泡沫，隨著不同城市的土地供應量分化，有的仍在繼續推高，有的已經開始下降；四是定價機制的泡沫，政府定價審批一方面在限制，一方面也在推高，而已購買者抗議降價也成為推手。

　　只有完全由市場決定資源配置和決定價格時，才能避免泡沫，尤其是城鎮化高速增長的發展階段。制度在決定著市場行為。十多年來市場中最大的風險是政府政策的無序變更，讓市場中的供應商和消費者都在忙于應對政策的調來調去。

　　總體而言，當支撐市場的基礎未發生根本變化時，無論是使用價值和交換價值都不會嚴重背離經濟的增長。今年的投資、銷售、價格增幅都會與去年相比大大下降，但總體應是穩定的，或仍是略有增長的。政府也許比開發商更關注房地產對經濟增長、財政稅收、土地收入、建筑業就業、上下游產業聯動的影響，也同時更關注市場價格變化對需保障人群住房的影響和棚戶區的改造，將出臺的改革政策一定是更有利于城鎮化發展和市場化發展的，一定是有利于穩定經濟增長底線的。

　　房地產開發是個要有長期穩定預期的產業，不是短期可以調整戰略的，但可能及時調整戰術，否則就不要進入這個行業?！拔蚁胗袀€屬于自己的家”仍然是個美好并可能實現的愿望，幸福是不會從天上掉下來的，卻可能因人們自己的選擇而變化。